A hipoteca sobre o mesmo imóvel pode ser dada sobre

Jornal do Commercio/ PE - 22/01/2009

Pluralidade de hipotecas

Ivanildo Figueiredo *

A hipoteca consiste em uma garantia real constitu�da sobre bem im�vel, dada pelo devedor ou por terceiro, ficando o im�vel hipotecado vinculado ao pagamento da d�vida. A hipoteca, "como requisito essencial � sua validade, deve obrigatoriamente, sob pena de tornar ineficaz a garantia, ser constitu�da mediante escritura p�blica" (Ademar Fioranelli, Direito Registral Imobili�rio, 2001, p. 278), tal como prescreve o art. 108 do C�digo Civil de 2002.

Na escritura de constitui��o da garantia hipotec�ria dever� constar, al�m de outras indica��es, "o valor do contrato, da coisa ou da d�vida, prazo, condi��es e mais especifica��es, inclusive os juros, se houver" (Lei 6.015/73, art. 176, � 1�, III, 5), assim como � facultado �s partes "fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos im�veis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, ser� a base para as arremata��es, adjudica��es e remi��es, dispensada a avalia��o" (C�digo Civil, art. 1.484).

Em princ�pio, a lei admite a constitui��o de mais de uma hipoteca sobre um mesmo im�vel, nos termos da previs�o do art. 1.476 do C�digo Civil: "O dono do im�vel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo t�tulo, em favor do mesmo ou de outro credor." Especialmente quando o valor do im�vel � superior ao valor da d�vida, podem ser constitu�das v�rias hipotecas sobre o mesmo bem, "tantas quanto comportar o valor do im�vel em face das obriga��es que visa garantir" (Carvalho Santos, C�digo Civil interpretado, 1944, p. 316).

Havendo pluralidade de hipotecas sobre um mesmo im�vel, a lei estabelece o privil�gio dos credores anteriores sobre os credores posteriores, em que o primeiro credor det�m uma hipoteca de primeiro grau, o segundo credor � titular de hipoteca de segundo grau, e assim sucessivamente.

Todavia, a hipoteca tem tamb�m como caracter�stica a sua indivisibilidade, ou seja, enquanto n�o satisfeito integralmente o d�bito, o direito real de garantia subsiste, por inteiro, sobre todo o bem gravado.

O privil�gio do credor antecedente � assegurado pelo art. 1.477 do C�digo Civil, o qual disp�e que, "Salvo o caso de insolv�ncia do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, n�o poder� executar o im�vel antes de vencida a primeira", e para garantir essa preced�ncia, o art. 189 da Lei 6.015/73 estabelece: "Apresentado t�tulo de segunda hipoteca, com refer�ncia expressa � exist�ncia de outra anterior, o oficial (do Registro de Im�veis), depois de prenot�-lo, aguardar� durante 30 dias que os interessados na primeira promovam a inscri��o. Esgotado esse prazo, que correr� da data da prenota��o, sem que seja apresentado o t�tulo anterior, o segundo ser� inscrito e obter� prefer�ncia sobre aquele."

Portanto, a garantia do privil�gio do primeiro credor somente se efetiva mediante o registro imobili�rio do t�tulo respectivo.

* Ivanildo Figueiredo � tabeli�o do 8� Of�cio de Notas da Capital e professor da Faculdade de Direito do Recife

(Jornal do Commercio/ PE, Se��o Economia, 22/01/2009)

E possível duas hipotecas sobre o mesmo bem?

O que pode ser dado em hipoteca?

E permitida a pluralidade de hipotecas sobre o mesmo bem?

Como funciona a hipoteca de um imóvel?