Como a oferta e a demanda interferem na formação do preço dos imóveis e quando acontece o equilíbrio de mercado?

Na microeconomia, segundo Pindyck e Rubinfeld, os preços relativos (em outras palavras, os preços de um bem em relação aos demais) são mais relevantes do que os preços absolutos (isolados) das mercadorias.

Pindyck e Rubinfeld

No mercado imobiliário o preço absoluto de um imóvel é estipulado através de um laudo de avaliação do imóvel feita por um avaliador ou corretor de imóveis, esse avaliação leva em conta diversos fatores como: valor venal usado para o cálculo do IPTU, valor do imóvel na escritura, metragem, número de cômodos, idade, vícios construtivos, padrão de acabamento, áreas comuns, facilidade de acesso, transporte. Essa avaliação pode divergir dependendo da origem da avaliação, normalmente as avaliações feitas pelas imobiliárias são um pouco superiores as feitas pelos bancos. Os preços relativos (preços usados para a negociação comercial) são estipulados considerando-se os preços de avaliação e os preços praticados no mercado para imóveis semelhantes. Já os preços praticados pelo mercado então sujeitos a diversas variáveis, dentre elas a relação de oferta e demanda.

A oferta e demanda no mercado imobiliário funciona como uma variável muito importante na formação dos preços durante uma negociação. Demanda é quando um grupo de pessoas procura um determinado imóvel ou imóveis com o desejo de aquisição.

Outra variável no mercado é a oferta, quando temos uma oferta maior de um determinado segmento de imóveis o seu preço tende a cair, por exemplo: se temos muitos apartamentos de sala e três quartos (até 100 m2) em oferta para uma demanda baixa, existe a tendência para que esses imóveis sejam negociados por preços abaixo do normalmente praticados, sendo o caso de serem vendidos por preços menores do que apartamentos de sala e dois quartos (até 75 m2) excepcionalmente. Na realidade a quantidade de imóveis disponíveis no mercado para a venda e a demanda por eles não são os únicos fatores que influenciam o preço de negociação. Existem outras variáveis que também afetam essa equação, o aumento da renda, a diminuição do endividamento, a maior oferta de crédito para o segmento imobiliário são fatores que influenciam diretamente ou aumento ou diminuição da demanda de mercado e consequentemente os preços praticados

O equilíbrio do mercado acontece quando as curvas de demanda e oferta se cruzam, a quantidade de imóveis ofertados por preços reais (próximos aos valores da avaliação) se equivale a demanda (procura de interessados) com poder de compra equivalente (valores relativos no mercado). Nesse momento os preços praticados nas negociações não estão nem muito acima, nem muito abaixo dos preços reais dos imóveis.

Quem pode avaliar meu imóvel?

Por meio do Recurso Extraordinário com Agravo no 708.474, o Supremo Tribunal Federal (STF), sob a relatoria de Ministra Carmen Lúcia, manteve as sucessivas decisões das instâncias anteriores, ratificando, em definitivo, a legalidade da Resolução -Cofeci no 957/2006. Ficou, assim, confirmado juridicamente o direito (legal) dos Corretores de Imóveis para trabalharem como AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, por interpretação extensiva do art. 3o, in fine, da Lei 6.530/78. A decisão transitou em julgado. Em 22 de novembro de 2007, a Resolução – Cofeci no 957/2006 foi revogada e substituída pela Resolução – Cofeci no 1.066/2007, com algumas melhorias.

O comportamento de consumo é um fator importante no mercado, uma tendência de procura de apartamentos pequenos (até 2 quartos) em condomínios de vários blocos e que possuem diversos serviços agregados no condomínio, acarretará a curto prazo a elevação dos preços nesse segmento, sem afetar os preços praticados nos outros, a demanda por casas de condomínio e seus preços não serão afetados necessariamente, mas se essa tendência de consumo estiver a diminuição dessa procura, então teremos o aumento dos preços em um segmento acarretando a diminuição dos preços no outro segmento no mesmo espaço de tempo.

Restrições financeiras também são variáveis importante, ela pode determinar a diminuição da demanda do mercado em geral ou afetar somente alguns segmentos do mercado, imagine que existe uma baixa oferta de crédito imobiliário para famílias com renda mensal entre R$ 10.000,00 e R$ 30.000,00, ao mesmo tempo que os índices de endividamento dessas famílias tenha aumentado em 30%, isso afetará o segmento imobiliário de classe média que compra imóveis a vista o com financiamento bancário. Entretanto para estimular o setor de construção e imobiliário de imóveis até R$ 250.000,00 o governo federal libera crédito imobiliário para famílias com renda mensal até R$ 5.000,00 através de programa federal pela Caixa Econômica. Teremos um segmento do mercado em estagnado e outro segmento imobiliário em expansão.

A restrição orçamentária é determinante para determinar as possibilidades de demanda no mercado imobiliário, quanto menor a restrição maiores são as possibilidades de consumo, o comprador pode escolher comprar dois imóveis de um determinado valor ou comprar um único imóvel de um valor maior. A elevação da renda e capacidade de financiamento aumenta a capacidade de consumo pelo mercado (aumento da demanda) enquanto a diminuição da renda diminui a capacidade de consumo, essas variações de renda e demanda afetam diretamente aos preços de mercado.

Considerando o princípio da elasticidade na economia, pode-se dizer que quando os preços de um segmento de imóveis sobe, a demanda por eles tende a cair e a oferta tenderá a aumentar. Se o preços praticado cair, a demanda tende a aumentar e a oferta a cair. Esse conceito é utilizado para ajudar a mensurar os preços de negociação em frente aos preços de avaliação, através da análise de qual variável que está afetando mais o comportamento do consumidor, a variação dos preços, a variação das ofertas e variação das demandas.

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