Uma lei federal promete dar garantias aos que moram nas chamadas lajes, cômodos construídos em cima da moradia inicial e que tenham entradas independentes, e nos condomínios urbanos simples — casas erguidas num mesmo terreno familiar. Quem vive neste tipo de imóvel — conhecidos popularmente como puxadinhos — pode buscar a titulação e ter direito à escritura e ao registro próprios. Mas, junto à independência, virão também os encargos, como o IPTU. Show Desde 2017, a lei 13.465/17 criou mecanismos para a titulação dos imóveis, dentre eles o direito real à laje e dois novos tipos de condomínio: o condomínio de lotes e o condomínio urbano simples. Especialistas em direito imobiliário alertam, porém, que a lei não deixa claro os procedimentos que devem ser tomados pelo proprietário e que as novas modalidades não atingirão as obras sem regularização fundiária. Para o desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro Marco Aurélio Bezerra de Mello, professor de Direito Civil e do Consumidor e especialista no tema, a nova lei não resolve a situação das moradias irregulares. — Antes de regularizar a parte de cima, é preciso regularizar a parte de baixo. Sabemos que, nas favelas e periferias, a maior parte das casas originais não têm escritura. E sem este documento é impossível a lei dar certo — explica o desembargador. Especialista em direito público e direito ambiental, a advogada Shana Dora Gomes destaca que, devido ao fato de a lei exigir o respeito aos padrões urbanísticos, a planta do imóvel também deverá ser aprovada pelo órgão municipal, o que poderá dificultar o processo para o interessado em ver a sua casa, cômodo ou laje regularizada e devidamente registrada: — O município é o órgão competente para tratar das questões urbanísticas, inclusive para dispor delas. Até o momento, somente a Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo editou em dezembro um provimento que trata dos documentos e regula o procedimento perante o Oficial de Registro de Imóveis. Aguarda-se que o mesmo ocorra por aqui. Pela lei, se um dos titulares (do imóvel sobreposto ou do puxadinho) pretende alienar a unidade dele, precisará ofertar, primeiro, ao outro (notificação, judicial ou extrajudicial, com prazo mínimo de 30 dias), permitindo a aquisição da plenitudade da propriedade. Havendo mais de uma laje, a preferência será do titular da laje mais próxima da unidade sobreposta. A regra vale para construções antigas e casas novas e para a venda desses imóveis ou doação, como dos pais para os filhos. Para fazer valer o direito à laje, é preciso o registro do imóvel original. As unidades também têm que ser averbadas no registro de imóveis, ter inscrições municipais individuais e acessos independentes. O proprietário deve ir a um cartório de notas levando RG e CPF, certidão de casamento ou de óbito se for viúvo, o número de inscrição do imóvel na prefeitura e a certidão da matrícula do imóvel onde conste a averbação da nova construção. A advogada Shana alerta para outra questão importante: antes de recorrer à lei federal, o proprietário do imóvel precisa conferir as regras do município onde mora para não correr o risco de ter a moradia interditada mais tarde. — A lei não é clara quanto ao procedimento a ser seguido. Aconselha-se sempre a procura um técnico, que pode ser um advogado especialista no ramo imobiliário, Defensoria Pública ou a Procuradoria Municipal Especializada em Assistência e Regularização Fundiária — destaca. Quatro casas em um só terrenoEm Canoas, família tem quatro casas no mesmo terrenoFoto: Mateus Bruxel / Agencia RBS Cada cidade mantém regras próprias quando o tema é habitação. Em Porto Alegre, a diretora de licenciamento da prefeitura, Maria Cristina Cademartori, explica que as questões de regularização das edificações e os procedimentos administrativos são regulamentados pela legislação municipal. Na vizinha Canoas, por exemplo, as edificações localizadas em áreas regulares são licenciadas conforme critérios estabelecidos pelo Plano Diretor Urbano Ambiental e Código de Obras e Edificações. Moradora do bairro Mathias Velho, a diarista Cíntia Kelen de Andrade dos Santos, 36 anos, compartilha o mesmo terreno de quatro casas com a mãe, a irmã e a filha mais velha. A família vive em comunidade, como ela costuma dizer. A primeira a se mudar para o local foi a dona de casa Nilsa Machado dos Reis, 55 anos, mãe da diarista. Em seguida, outra filha ergueu seis cômodos na laje de cima. Há cinco anos, Cíntia foi a terceira a se mudar com os três filhos. Para isso, comprou o terreno dos fundos, o uniu com o da mãe e construiu uma casa de alvenaria, com entrada própria. Agora, é a filha de Cíntia, Bruna Nitielly, 17 anos, grávida de sete meses, quem está construindo a quarta moradia do local. — Nunca pensamos em separar as casas em diferentes escrituras, pois vivemos como uma grande família. Sempre tem um pronto para ajudar o outro. Esta lei não mudará a forma como vivemos porque estamos todos dentro do mesmo terreno — justifica Cíntia que, mesmo assim, pretende buscar informações sobre a lei federal. Como garantir o direito- Você deve buscar informações sobre as leis e regras do município onde vive. Advogados especialistas em direito imobiliário ou defensoria pública podem ser a alternativa. - O proprietário deve ir a um cartório de notas levando RG e CPF, certidão de casamento ou de óbito se for viúvo, o número de inscrição do imóvel na prefeitura e a certidão da matrícula do imóvel onde conste a averbação da nova construção. - Haverá a abertura de matrícula para cada unidade autônoma e a elas caberão uma fração de solo e partes comuns, sob a forma de percentual no terreno. - As unidades autônomas serão constituídas em matrícula própria, e poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares. - Com a documentação em dia, o dono passa a pagar IPTU, entre outros encargos. Entenda a lei- A Lei nº 13.465/2017 apresenta normas gerais e procedimentos para a aplicação da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) em todo o território nacional. - Dentre os procedimentos estão abrangidas medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais, ou seja, vilas e povoados que não estavam, formalmente, dentro do perímetro urbano. - Para isso, caberá ao município, a competência de determinar a modalidade de regularização, se de interesse social (Reurb-S) ou de interesse específico(Reurb-E). - A lei cria mecanismos para a titulação dos imóveis, dentre eles o direito real à laje e duas novas espécies de condomínio: o condomínio de lotes e o condomínio urbano simples. - As moradias ou cômodos vinculados à outra casa poderão ser regularizadas por meio do reconhecimento do direito real à laje ou, então, por meio do condomínio urbano simples. - O direito real à laje destina-se a titulação daqueles que ocupam unidades habitacionais sobrepostas, situadas em um mesmo lote. - O condomínio urbano simples é destinado para situações de casas ou cômodos dentro de um mesmo lote, incapazes de ser divididas devido a sua pequena dimensão, mas não estão sobrepostas. FONTE: Shana Dora Gomes, advogada, especialista em direito público e direito ambiental, membro da diretoria da Agadie e sócia do escritório Smith Advogados Associados. Pode ter duas casas no mesmo terreno?Mesmo em terrenos estreitos é possível encaixar duas casas. E elas podem ter acessos independentes. Basta que o lote em questão seja do tipo “multifamiliar”, ou seja, com legislação que permite a existência de mais de uma casa. Para encaixar duas casas no mesmo terreno basta deixar uma na frente e a outra no fundo.
Como separar duas casas no mesmo terreno?É preciso comparecer ao registro de imóvel da região na qual o imóvel está localizado e fazer o desmembramento dos imóvel na matrícula. Ambas as partes proprietárias das casas vão ficar com uma matrícula separada da sua casa.
Pode ter duas casas?É possível sim, porém irá precisar de vistoria de arquiteto, e ver se o projeto irá ser aprovado pela prefeitura,.
Como dividir uma casa geminada?As Casas GEMINADAS podem não apresentar separação total. Por questão de economia, o sótão pode não ter parede divisória. Nestes casos, é livre a circulação do sótão por qualquer dos proprietários como também por amigos do alheio (vulgo: ladrão) que entra numa das casas e passando pelo sótão entra na outra casa.
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